Investissement immobilier : vers une exonération totale des plus-values après 10 ans et un moratoire sur les passoires thermiques ?

Dans un contexte marqué par le blocage des transactions et l’effondrement des investissements locatifs, une proposition de loi entend provoquer un électrochoc en ciblant deux leviers sensibles du marché immobilier : la fiscalité applicable aux plus-values immobilières et la réglementation pesant sur les logements énergivores.

Un nouvel horizon fiscal pour les vendeurs

Le député des Alpes-Maritimes Éric Ciotti (Union des droites pour la République) a présenté cette semaine un texte de loi, dont l’objectif est de redonner de l’oxygène à un marché immobilier fortement sous tension.

Parmi les mesures phares proposées figure la mise en place d’une exonération totale des plus-values réalisées lors de la vente d’un bien immobilier (hors résidence principale), dès 10 ans de détention. Actuellement, l’exonération n’intervient qu’après 22 ans de détention pour l’impôt sur le revenu, et 30 ans pour les prélèvements sociaux.

La mesure vise avant tout à fluidifier le marché immobilier en incitant les détenteurs de biens à les remettre à la vente, tout en favorisant la mobilité résidentielle, aujourd’hui ralentie par une fiscalité jugée dissuasive. En réduisant de manière significative la durée de détention nécessaire pour bénéficier d’une exonération fiscale, le texte espère libérer une partie de l’offre devenue trop rare, notamment dans les zones tendues où la demande reste forte.

Les abattements progressifs actuellement en vigueur pour les durées de détention inférieures à 10 ans seraient maintenus.

Un moratoire sur les interdictions de louer les passoires thermiques

Autre mesure centrale de la proposition de loi : l’instauration d’un moratoire sur la réglementation qui interdit actuellement la mise en location des logements les plus énergivores, c’est-à-dire ceux classés G, F et E au Diagnostic de performance énergétique (DPE).

Pour rappel, depuis le 1er janvier 2025, la location des logements étiquetés G est prohibée. Cette interdiction doit ensuite s’étendre aux logements classés F à compter de 2028, puis aux logements classés E à partir de 2034.

Face à la crise du logement et au net ralentissement du marché locatif, Éric Ciotti estime qu’il devient urgent de laisser davantage de temps aux propriétaires pour engager les travaux nécessaires à la rénovation énergétique, sans les exposer à une interdiction immédiate de louer.

L’idée, bien que déjà évoquée à plusieurs reprises par divers acteurs du secteur, prend ici une nouvelle dimension législative. De nombreux propriétaires et professionnels de l’immobilier alertent en effet sur les effets pervers de ces interdictions, qui auraient contribué à retirer du marché locatif des milliers de logements devenus juridiquement inlouables.

Le député considère qu’écarter du marché les logements les plus énergivores pourrait avoir un effet contre-productif, réduirait l’offre disponible et favoriserait une hausse des loyers, notamment dans les zones déjà tendues.

On estime qu’il y a actuellement 5,15 millions de logements classés G en France, dont 67 000 situés dans le parc HLM. Légalement, les propriétaires de ces logements ne peuvent plus les louer. Pour retrouver ce droit, ils doivent engager des travaux de rénovation énergétique parfois lourds, visant à atteindre au minimum la classe D.

Une entrée en vigueur prévue pour 2026… sous réserve d’adoption

Prévue pour le 1er janvier 2026, la réforme pourrait marquer un tournant pour le marché immobilier en apportant un souffle nouveau aux propriétaires et investisseurs. Mais avant cela, elle devra franchir l’obstacle parlementaire.

Dans un climat politique tendu, où les équilibres sont fragiles, son adoption est loin d’être acquise. Reste à voir si ce signal fort attendu par les acteurs du secteur parviendra à rassembler une majorité sur ce texte.